Marea majoritate a clienților vin cu un teren deja cumpărat. Apoi descoperă că PUG-ul nu permite două nivele, că vecinul are servitute pe parcelă, că racordul la canalizare costă 18.000 € extra sau că studiul geotehnic recomandă o fundație dublu mai scumpă. Toate aceste «surprize» pot fi anticipate cu un audit înainte de cumpărare.
Ce verificăm înainte să cumperi un teren
- 1Regim juridic — Carte Funciară, sarcini, ipoteci, litigii în desfășurare
- 2Regim urbanistic — PUG, PUZ, certificat de urbanism (CU), POT, CUT, înălțime maximă
- 3Acces utilități — apă, canalizare, gaz, curent (cu cost de racord)
- 4Geotehnic — natura solului, apă subterană, riscul de tasare
- 5Topografic — denivelări, pante, vecinătăți, servituți
- 6Mediu — încadrare în arie protejată, distanțe de protecție
- 7Risc seismic — încadrare zonală (P100-1/2013)
- 8Risc inundație — hărți ANAR / hidrogeologic
Avantajele cumpărării prin pachet
1. Negociere cu pârghie
Când vindem 5 unități pe un cartier, putem negocia direct cu proprietarul fragmentar al loturilor — frecvent 5-15% sub prețul afișat individual. Tu, ca cumpărător solo, ai pârghie de negociere mai mică.
2. Due-diligence inclus
Un audit complet costă 1.500-3.500 € la un cabinet juridic + topograf + inginer. La SMARTH e inclus în pachetul Turnkey — nu apare ca linie separată în buget.
3. Compatibilitate cu structura metalică
Unele terenuri (sol tare, plan, racord facil) sunt ideale pentru structură metalică. Altele (pantă mare, sol moale, racord scump) cer compromisuri sau soluții mai costisitoare. Verificăm compatibilitatea înainte să cumperi.
Greșeala #1 a cumpărătorilor: cumpără teren pe încredere («vecinul a construit acolo, sunt sigur că merge»), apoi descoperă că vecinul a fost autorizat în 2018, iar PUG-ul s-a schimbat în 2022. Audit-ul costă 0 € prin pachet și te salvează de 50.000 € pe surprize.
Pachetul nostru — etapa Teren în 4 pași
- 1Briefing 30 min — discutăm criterii: zonă, buget, preferințe.
- 2Shortlist 3-5 terenuri — propunem variante deja pre-auditate.
- 3Audit complet pe terenul ales — 5 zile lucrătoare.
- 4Negociere + pre-contract — semnezi când ești 100% în siguranță.
Cifre pe care le primești înainte să semnezi
| Document | Conține |
|---|---|
| Raport tehnic audit | Regim urbanistic, regim juridic, utilități, geotehnic — fișă A4 lizibilă |
| Estimare cost construcție | Buget orientativ pentru casa pe care o vrei pe acel teren |
| Calendar realist | De la pre-contract la cheile mobilate — săptămână cu săptămână |
| Lista riscurilor | Cu probabilitate și cost estimat de mitigare |
Toate gratuit, fără obligație. După audit, decizi calm dacă mergi mai departe — cu noi sau cu alt constructor.